Contrato de arrendamiento: qué debe incluir
Las cláusulas básicas de un contrato de arrendamiento: partes, renta, frecuencia de pago, depósito, duración, aumentos y terminación. Lista para revisar.
Un buen contrato de arrendamiento no es el más largo ni el que tiene más palabras legales. Es el que responde, por escrito y sin ambigüedad, las preguntas que tarde o temprano van a surgir: cuánto se paga, cuándo, cada cuánto, quién arregla qué, qué pasa si alguien incumple y cómo termina.
Esta guía te da una lista práctica de lo que un contrato debería cubrir. No reemplaza a un abogado: cada país tiene sus propias leyes de arrendamiento, y algunas cláusulas solo funcionan si están redactadas de cierta forma. Úsala para revisar tu contrato o para llegar preparado a la consulta.
Por qué un contrato escrito
Un acuerdo de palabra puede funcionar durante años, hasta el día en que no. Cuando hay un desacuerdo sobre el monto, la fecha o la duración, sin papel es tu memoria contra la del inquilino. Un contrato escrito protege a los dos: al propietario, porque fija lo que se le debe; al inquilino, porque fija lo que no se le puede cambiar sin su acuerdo.
Una advertencia sobre las plantillas: muchas de las que circulan en internet están hechas para España y citan leyes que no aplican en Latinoamérica. Sirven como inspiración, pero hay que adaptarlas.
Lo básico: quién, qué y dónde
Las partes
Nombre completo, documento de identidad y datos de contacto (teléfono y correo) de quien renta y de quien arrienda. Si hay aval, codeudor o fiador, también sus datos. Si el propietario es una empresa, el nombre de su representante legal.
El inmueble
Dirección completa, número de unidad y una descripción breve: qué espacios tiene, si incluye estacionamiento o bodega, si está amueblado. Si está amueblado, adjunta un inventario.
Lugar y fecha de firma
Parece un detalle, pero define desde cuándo corre el contrato y, en algunos casos, qué ley local aplica.
El dinero: renta, frecuencia y forma de pago
Monto de la renta
Escríbelo en número y en letra, con la moneda. Si la renta está en una unidad indexada (como la UF en Chile) o en una moneda distinta a la local, dilo expresamente.
Frecuencia de cobro
No todos los contratos se cobran cada mes. Algunos propietarios cobran cada dos meses, cada tres, cada seis o una vez al año, a veces con un pequeño descuento por pagar por adelantado. Lo que importa es que el contrato diga:
- Cada cuánto se paga: mensual, bimestral, trimestral, semestral, anual u otro periodo.
- Cuánto se paga en cada periodo (no solo el equivalente mensual).
- Qué día vence cada pago.
El gráfico de ejemplo compara una renta anual de $60,000 cobrada cada mes y cada trimestre. El total del año es el mismo, pero el ritmo cambia: con el cobro trimestral recibes más dinero de golpe, y si un pago falla, falla por tres meses de una vez. Elige la frecuencia que te dé tranquilidad a ti y que el inquilino pueda cumplir.
Mismo ingreso anual, distinto ritmo de cobro
$ acumulados- Mensual ($5,000 cada mes)
- Trimestral ($15,000 cada tres meses)
| Categoría | Mensual ($5,000 cada mes) | Trimestral ($15,000 cada tres meses) |
|---|---|---|
| Ene | $5,000 | $15,000 |
| Feb | $10,000 | $15,000 |
| Mar | $15,000 | $15,000 |
| Abr | $20,000 | $30,000 |
| May | $25,000 | $30,000 |
| Jun | $30,000 | $30,000 |
| Jul | $35,000 | $45,000 |
| Ago | $40,000 | $45,000 |
| Sep | $45,000 | $45,000 |
| Oct | $50,000 | $60,000 |
| Nov | $55,000 | $60,000 |
| Dic | $60,000 | $60,000 |
Forma de pago
Transferencia, depósito o efectivo, y a qué cuenta. Escribe los datos completos para que nadie dude de dónde ni cómo se paga.
Recibos
Indica que cada pago tendrá su recibo. En recibo de renta: qué datos debe llevar tienes los datos mínimos.
Atrasos
Qué pasa si el pago llega tarde: si hay días de tolerancia y si se aplica algún cargo. Ten en cuenta que algunos países limitan los intereses o penalidades que se pueden cobrar, así que confirma que la cláusula sea válida donde está el inmueble.
La garantía
Depósito
Monto, para qué sirve, qué se puede descontar al final y en qué plazo se devuelve. Revisa la ley local: en Colombia, por ejemplo, la ley prohíbe exigir depósitos en efectivo en contratos de vivienda urbana. Lo explicamos en depósito de garantía.
Aval, codeudor o póliza
Si los hay, quién es, qué responde y hasta cuándo. Que firme el mismo contrato, no un papel aparte.
El tiempo: duración, aumentos y renovación
Duración
Fecha de inicio y fecha de fin, o la duración en meses. Un contrato sin fecha de fin es más difícil de terminar de forma ordenada.
Aumentos de renta
Cómo y cuándo se ajusta la renta. Lo más claro es atarla a un dato público, como la inflación oficial del país, y aplicarla en el aniversario del contrato. En Colombia, la ley pone un tope al aumento anual de la vivienda urbana. Lo explicamos en aumento de renta.
Renovación y aviso de terminación
Qué pasa cuando llega la fecha de fin: si se renueva solo, por cuánto tiempo y con cuánta anticipación debe avisar cada parte si no quiere seguir. En qué hacer 60 días antes de que venza un contrato explicamos cómo prepararte.
La convivencia: uso, servicios y mantenimiento
Uso del inmueble
Para qué se puede usar (solo vivienda, o también un pequeño negocio), cuántas personas pueden vivir y si se aceptan mascotas.
Servicios y gastos
Quién paga agua, luz, gas, internet y cuotas de mantenimiento o administración. Si algún servicio está a nombre del propietario, cómo se reembolsa.
Reparaciones
Quién arregla qué. Una regla común es que el inquilino se encarga de lo que se rompe por el uso diario (un foco, una llave que gotea) y el propietario de lo estructural (techo, tuberías, instalación eléctrica), pero lo importante es que el contrato lo diga. Más detalle en quién paga qué en las reparaciones.
Subarriendo y visitas
Si el inquilino puede subarrendar o no, y con cuánta anticipación debe avisar el propietario antes de entrar al inmueble para una revisión.
El final: terminación y entrega
Causas de terminación anticipada
Qué incumplimientos permiten terminar el contrato antes de tiempo (por ejemplo, falta de pago) y si hay una penalidad por salir antes.
Entrega del inmueble
En qué estado se debe devolver, con referencia al inventario inicial, y cómo se liquidan el depósito y los servicios pendientes.
Antes de firmar: una revisión rápida
Lee el contrato con el inquilino y confirma que los dos entienden lo mismo. Un mensaje de cierre ayuda a que quede constancia:
Una vez firmado, el contrato tiene que estar a mano: cuando llega un pago, un aumento o un vencimiento, vas a necesitar consultarlo.
Preguntas frecuentes
En varios países un acuerdo verbal puede tener validez, pero es mucho más difícil de probar. Si hay un desacuerdo sobre el monto, la fecha de pago o la duración, sin papel es tu palabra contra la del inquilino. Un contrato escrito y firmado protege a los dos.
Depende del país y de lo que quieras lograr. En muchos casos un contrato firmado por ambas partes es suficiente, pero algunos procedimientos exigen firmas legalizadas; por ejemplo, en Perú el desalojo con intervención notarial requiere cláusulas específicas en el contrato (Ley 30933). Consulta a un abogado o notario local.
Sí, si ambas partes lo acuerdan y queda escrito en el contrato. Lo importante es que el contrato diga el monto de cada periodo, la frecuencia (mensual, bimestral, trimestral, semestral o anual) y la fecha de pago.
Como punto de partida, sí. Pero muchas plantillas que circulan están hechas para otro país, sobre todo España, y citan leyes que no aplican en Latinoamérica. Adáptala a tu país y, si puedes, pide a un abogado que la revise una vez.