Depósito de garantía: cuánto pedir y cómo devolverlo
Cuánto suele pedirse de depósito, qué se puede descontar al final y cómo devolverlo sin discusiones. Con notas por país: en Colombia hay restricciones.
El depósito de garantía es el dinero que el inquilino entrega al inicio para respaldar el contrato. Si al final todo está en orden, se le devuelve. Si quedan daños o deudas, se descuentan. Así de simple en teoría, pero en la práctica es una de las fuentes más comunes de pleitos entre propietarios e inquilinos, casi siempre por la misma razón: nadie dejó por escrito en qué estado se entregó el inmueble.
Esta guía te explica cuánto se suele pedir, qué se puede descontar, cómo devolverlo sin discusiones y por qué en algunos países hay que tener cuidado. No es asesoría legal: las reglas cambian según el país.
Antes de pedirlo: revisa si en tu país está permitido
En Colombia hay una restricción importante
En Colombia, la Ley 820 de 2003 (artículo 16) prohíbe exigir depósitos en dinero efectivo u otras cauciones reales en los contratos de arrendamiento de vivienda urbana, y también prohíbe disfrazarlos con otro nombre o pactarlos en un documento aparte. Lo que sí permite la ley es pedir garantías o fianzas para el pago de los servicios públicos, con un límite. Fuentes: Notaría 19 de Bogotá y Ciencuadras.
Si arriendas vivienda en Colombia, las alternativas habituales son un codeudor o una póliza de arrendamiento, no un depósito en efectivo. Confírmalo con un abogado o una inmobiliaria de confianza.
En otros países
En México, Perú, Chile, Ecuador y Centroamérica, el depósito es una práctica común y normalmente se pacta en el contrato. Aun así, algunas leyes locales fijan topes, plazos de devolución o reglas especiales. Antes de fijar el monto, revisa la norma de tu país o ciudad.
Cuánto pedir
La referencia habitual: un mes de renta
En muchos países de la región, el monto más común es el equivalente a un mes de renta. No es una regla universal: hay contratos con dos meses y contratos con medio mes, según la ley local, el tipo de inmueble y lo que acuerden las partes.
Qué tener en cuenta para decidir
- Lo que permite la ley. Si hay un tope, no lo pases.
- El estado del inmueble. Si está amueblado o recién remodelado, un daño cuesta más.
- Lo que se usa en tu zona. Pedir mucho más que el promedio puede alejar a buenos inquilinos.
Más depósito no siempre es más seguridad. Un buen proceso para elegir inquilino te protege más que un depósito alto.
Cómo recibirlo bien
Que quede en el contrato
El contrato debe decir el monto del depósito, para qué sirve, qué se puede descontar y cómo y cuándo se devuelve. Si no está escrito, cada parte lo recordará a su manera. En qué debe incluir un contrato de arrendamiento tienes la lista completa de cláusulas.
Da un recibo
Entrega un recibo por el depósito, separado de la renta. Debe decir que es un depósito de garantía, no un pago de renta. Esto evita la confusión más común al final: "ese dinero era el último mes".
Haz un inventario con fotos el día de la entrega
Este es el paso que más discusiones evita. Recorre el inmueble con el inquilino y anota el estado de paredes, pisos, puertas, ventanas, baño, cocina, electrodomésticos y llaves. Toma fotos con fecha. Que los dos firmen el inventario o lo confirmen por escrito. Tienes una lista por espacios en acta de entrega del inmueble.
El día que se vaya, harás el mismo recorrido con la misma lista. La comparación responde sola.
Qué se puede descontar y qué no
Lo que normalmente sí
- Rentas impagas al terminar el contrato.
- Servicios pendientes: agua, luz, gas o cuotas de mantenimiento que le correspondían al inquilino.
- Daños más allá del uso normal: un vidrio roto, una puerta dañada, una mancha que no sale, un electrodoméstico averiado por mal uso.
Lo que normalmente no
- El desgaste normal: pintura que se opaca con los años, marcas leves en el piso, un grifo que se gasta con el uso.
- Mejoras que tú quieras hacer para el siguiente inquilino.
- Montos sin comprobante. Si descuentas una reparación, ten la factura o un presupuesto por escrito.
La frontera entre "uso normal" y "daño" no siempre es clara. Ahí es donde el inventario inicial con fotos hace la diferencia.
Cómo devolverlo
Espera las últimas facturas, pero no de más
Los servicios suelen facturarse con un mes de retraso, así que es razonable esperar a la última factura antes de liquidar. Si tu contrato o tu ley fijan un plazo, respétalo.
Entrega una liquidación por escrito
Una liquidación es una cuenta simple: depósito recibido, menos cada descuento con su motivo y su comprobante, igual a lo que se devuelve. En el gráfico de ejemplo, un depósito de $8,000 menos $1,200 de servicios pendientes y $900 de una reparación con factura deja $5,900 por devolver.
Cómo se liquida un depósito al final del contrato
$| Categoría | Cómo se liquida un depósito al final del contrato |
|---|---|
| Depósito recibido | $8,000 |
| Agua y luz pendientes | −$1,200 |
| Reparación de puerta | −$900 |
| Se devuelve | $5,900 |
Un mensaje de ejemplo
Un mensaje así, con números y comprobantes, deja poco espacio para discutir.
Si el inquilino no está de acuerdo
Escucha su versión y revisa las fotos del inventario juntos. Si el desacuerdo es por un monto pequeño, muchas veces conviene ceder. Si es grande, busca una mediación o asesoría local antes de que escale.
Lleva el depósito separado de la renta
Un error frecuente es mezclar el depósito con los pagos de renta. Cuando eso pasa, al final no sabes si ese dinero era garantía o un adelanto. Anótalo por separado, en el contrato y en tu registro.
Preguntas frecuentes
En muchos países de la región lo habitual es el equivalente a un mes de renta, pero no es una regla fija y depende de la ley local y del contrato. En algunos lugares hay topes, y en Colombia la ley prohíbe exigir depósitos en efectivo en contratos de vivienda urbana.
Solo si el contrato lo dice o ambos lo acuerdan por escrito. Si no, el depósito sirve para cubrir daños y deudas al final, y la última renta se paga normalmente. Usarlo como renta deja al propietario sin respaldo si aparece un daño.
En general, el desgaste normal por el uso: pintura que se opaca con los años, pisos con marcas leves de uso, muebles que envejecen. Lo que sí suele descontarse son daños que van más allá del uso normal, rentas impagas y servicios pendientes, siempre con comprobantes.
Depende del contrato y de la ley de tu país. Si no hay un plazo fijado, lo razonable es devolverlo en cuanto llegan las últimas facturas de servicios, con una liquidación por escrito que explique cada descuento.