Rentabilidad de una propiedad en alquiler: cómo calcularla
Cómo calcular cuánto te deja de verdad una propiedad en alquiler: ingreso bruto, vacancia, gastos y rentabilidad neta, con un ejemplo completo paso a paso.
Cobrar una renta de $8,000 al mes suena como ingresar $96,000 al año. Pero casi nadie se queda con esa cifra. Hay meses en que la unidad está vacía, hay impuestos, hay reparaciones, hay un seguro. Lo que te queda al final es lo que se llama ingreso neto, y es el número que de verdad mide si la propiedad te conviene.
Esta guía te enseña a calcularlo con un ejemplo completo. No hace falta saber de finanzas: basta con sumar, restar y dividir. Los números son un caso inventado; sustitúyelos por los tuyos.
Los cuatro números que necesitas
- Ingreso bruto anual: la renta de un mes por doce, si estuviera siempre rentada.
- Vacancia: lo que dejas de cobrar por los meses sin inquilino.
- Gastos del año: impuestos de la propiedad, mantenimiento, seguros, cuotas de administración y cualquier costo que pagues tú como dueño.
- Valor de la propiedad: lo que pagaste, o lo que vale hoy en el mercado.
Un ejemplo completo
Un departamento que renta en $8,000 al mes y que vale $1,200,000. En el último año estuvo vacío un mes y tuviste estos gastos:
| Concepto | Monto del año |
|---|---|
| Ingreso bruto (8,000 × 12) | 96,000 |
| Vacancia (1 mes sin inquilino) | −8,000 |
| Impuesto de la propiedad | −3,600 |
| Mantenimiento y reparaciones | −4,800 |
| Seguro del inmueble | −1,500 |
| Ingreso neto | 78,100 |
De lo que "debería" entrar a lo que te queda
$| Categoría | De lo que "debería" entrar a lo que te queda |
|---|---|
| Ingreso bruto | $96,000 |
| Meses vacíos | −$8,000 |
| Impuesto anual | −$3,600 |
| Arreglos | −$4,800 |
| Seguro | −$1,500 |
| Ingreso neto | $78,100 |
De los $96,000 que "deberían" entrar, te quedan $78,100. Casi $18,000 se van entre meses vacíos y gastos. Esa diferencia es normal, pero hay que verla para decidir bien.
De pesos a porcentaje
Un monto en pesos no te dice si es mucho o poco. Para compararlo con otras opciones (otra propiedad, un depósito a plazo), conviértelo en porcentaje sobre el valor de la propiedad:
Rentabilidad neta (%) = ingreso neto anual ÷ valor de la propiedad × 100
En el ejemplo: $78,100 ÷ $1,200,000 × 100 = 6.5%. Si usaras el ingreso bruto ($96,000 ÷ $1,200,000), saldría 8%: es la cifra que se suele anunciar, pero engaña porque ignora vacancia y gastos.
Bruta y neta: no las mezcles
Cuando alguien te diga "este departamento rinde 8%", pregunta si es bruto o neto. La diferencia, en este ejemplo, es un punto y medio: casi una quinta parte del rendimiento anunciado.
Cuánto pesa la vacancia
De todos los factores, la vacancia es el que más cambia el resultado y el que más cuesta predecir. Con los mismos gastos del ejemplo ($9,900), esto pasa si la unidad está vacía de cero a tres meses:
Rentabilidad neta según los meses vacíos
%| Categoría | Rentabilidad neta |
|---|---|
| 0 meses | 7.2% |
| 1 mes | 6.5% |
| 2 meses | 5.8% |
| 3 meses | 5.2% |
Un mes vacío más le quita unos 0.7 puntos. Por eso, en la práctica, tiene más sentido cuidar a un buen inquilino y cobrar un precio realista que pelear por unos pesos más de renta. Si quieres revisar el precio, cuánto cobrar de renta explica un método con comparables.
Cómo leer el resultado
Un 6.5% neto no es bueno ni malo por sí solo. Necesita una referencia. Tres comparaciones útiles:
- Contra otra propiedad tuya. Si una unidad rinde 6.5% y otra 4%, la segunda tiene gastos altos, renta baja o más vacancia. Averigua cuál de las tres.
- Contra tu alternativa. Pregunta en tu banco qué tasa paga hoy un depósito a plazo y compárala. Las tasas cambian con frecuencia, así que consulta la vigente, no una de memoria.
- Contra tu propio año anterior. Si la rentabilidad baja sin que cambie la renta, algo se está yendo en gastos o en meses vacíos.
Lo que este cálculo no incluye
Es un cálculo del flujo anual. No cuenta si la propiedad sube o baja de valor con el tiempo, ni el costo de tu propio tiempo, ni los impuestos sobre lo que ganas, que dependen de cada país. Son factores reales, pero dependen de decisiones y leyes que cambian, y por eso conviene tratarlos aparte, con un contador de tu país.
Qué gastos no olvidar
Los que más se omiten son los que no se pagan cada mes. Anótalos en una lista y divide entre doce para ver su peso:
- Impuestos de la propiedad y, según el país, el impuesto sobre los ingresos por alquiler. Esto último varía mucho: pregunta a un contador de tu país.
- Mantenimiento y reparaciones. Reserva un monto cada año aunque este año no pase nada. Aquí explicamos quién paga qué.
- Seguros del inmueble.
- Cuotas de edificio o condominio que no recupere el inquilino.
- Administración o comisiones, si alguien cobra una comisión por gestionar la propiedad.
- Tiempo de búsqueda de inquilino: anuncios, fotos, visitas.
No incluimos la cuota de un préstamo hipotecario. Eso es otra cuenta, que depende de tu financiamiento. Si lo tienes, revísala con un asesor.
Cómo llevar estos números sin sufrir
Para calcular la rentabilidad necesitas dos fuentes que ya deberías llevar: lo que realmente cobraste (no lo que debía entrar) y lo que gastaste. Si ya anotas cada pago con su fecha, tienes la primera. La segunda es un registro de gastos, aunque sea una lista con fecha, concepto y monto. Cómo armar la parte de pagos lo explicamos en control de rentas en Excel.
Una vez al año, por ejemplo en enero, haz este mismo cálculo con los números reales. Te va a mostrar qué propiedad rinde más, cuál tiene gastos desproporcionados y cuándo conviene subir la renta. En aumento de renta vemos cómo hacerlo sin sorpresas.
Errores frecuentes
- Calcular con la renta que "debería" entrar y no con lo cobrado. Si un inquilino se atrasó, el dinero no entró.
- Suponer que nunca habrá vacancia. Incluye al menos un escenario con uno o dos meses vacíos.
- Olvidar gastos anuales. El impuesto o el seguro se pagan una vez, pero cuentan los doce meses.
- Mezclar cifras brutas y netas al comparar propiedades.
Preguntas frecuentes
Se suman las rentas que cobraste en el año, se restan la vacancia y los gastos (impuestos, mantenimiento, seguros, administración) y el resultado, que es el ingreso neto, se divide entre el valor de la propiedad. Multiplicado por 100 da el porcentaje de rentabilidad neta.
Es el tiempo que la unidad está sin inquilino. Se calcula multiplicando los meses vacíos por la renta mensual. Si no tienes historial, usa un supuesto prudente, como uno o dos meses al año, y ajústalo cuando tengas datos reales.
Ambos sirven, para preguntas distintas. Con lo que pagaste ves cuánto rinde tu dinero invertido; con el valor actual ves qué rendimiento tendrías si hoy vendieras y pusieras el dinero en otra cosa. Elige uno y úsalo siempre igual para poder comparar.
En este cálculo básico, no: se mide lo que produce la propiedad antes de financiarla. Si tienes un préstamo, la cuota de capital e intereses es otra cuenta, y conviene revisarla aparte con un contador o un asesor financiero.